麥田房產(chǎn)分析師：分析下北京樓市的走向

地產(chǎn)圈，有兩句話一直在坊間流傳。

一句是著名的地段論，另外一句，是任澤平的周期論：房地產(chǎn)發(fā)展，長期人口，中期看土地，短期看金融。

對于購房者來說，第一句好理解，強調(diào)位置的價值，那第二句如何解讀呢？

麥田房產(chǎn)分析師觀察人口影響的是需求端，土地影響的是供應(yīng)端，那金融就是二者之間的紐帶。相信這幾個月，大家已經(jīng)充分領(lǐng)略了金融對房地產(chǎn)市場的巨大影響。

麥田房產(chǎn)分析師觀察從下半年開始緊縮的房貸，讓全國樓市全面降溫，9月份全國商品房銷售額1.57萬億，同比下降15.8%，真實的市場，比數(shù)據(jù)更涼。

01國家密集發(fā)聲關(guān)注房貸難

國家層面已經(jīng)注意到了過緊的房地產(chǎn)信貸政策給市場帶來的風(fēng)險。

最近一段時間，罕見對房地產(chǎn)密集發(fā)聲：

? 9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。? 10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。? 針對房企資金鏈緊繃的情況，鄒瀾表示“部分金融機構(gòu)對“三線四檔”存在誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款”。? 10月20日國務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會開幕式上表示，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

? 10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

簡單總結(jié)就是：

?已經(jīng)注意到個別城市放貸難，會逐步開始解決；

?部分銀行對政策過度解讀，對地產(chǎn)商的合理資金需求，要給與滿足；

?對剛需群體，要在首付和利率上給與支持。

在高層密集發(fā)聲后，部分城市的房貸已經(jīng)有松動現(xiàn)象。

10月20日，一則“青島建行貸款額度從今日起全面放開！”的消息開始流傳，該消息稱，“青島建行貸款額度從今日起全面放開，工商銀行也加快了放款速度。據(jù)銀行方面表示，目前的額度比之前要寬松一些。有售樓處工作人員也表示，“已接到銀行通知，近期積壓貸款開始快速放款。”

央行持續(xù)發(fā)聲，部分城市銀行開始釋放額度，表明此輪從金融方面的調(diào)控力度會有所放松，預(yù)計近半年的房貸荒會逐步得到緩解，這也為降溫下行的房地產(chǎn)市場提振了信心。

無論對于開發(fā)商還是購房者來說，陽光已經(jīng)開始從指縫間透過。

02 信貸難，影響2021下半年房產(chǎn)市場

進(jìn)入到2021年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)升級的金融監(jiān)管。

?開發(fā)商方面，嚴(yán)控“三道紅線”；

?個人房貸方面，央行規(guī)定各級銀行的房貸占比上限，大型銀行個人住房貸款余額占比上限為32.5%，銀行級別越低，房貸占比上限越低。

兩條政策，給房地產(chǎn)扣上了重重的殼，下半年開始，各地信貸額度明顯收緊。據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，9月，新增中長期居民戶貸款（主要為房地產(chǎn)按揭貸款）4667億元，同比少增1695億元，為連續(xù)第五個月同比少增。房企也面臨著前所未有的融資還債雙重壓力。

信貸的收緊直接造成了多米諾效應(yīng)：銀行放款時間拉長，購房者置業(yè)放緩，市場交易量下降，開發(fā)商回款變慢，開發(fā)商回款不理想，銀行收緊對開發(fā)商貸款，開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，造成二輪土拍全國大范圍流拍，市場進(jìn)一步下行。

仔細(xì)解讀央行的發(fā)聲，有一條值得特別注意，“部分金融機構(gòu)對“三線四檔”存在誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款”。

說明這次房地產(chǎn)行業(yè)的“錢荒”，也有一部分原因是商業(yè)銀行對政策的過度執(zhí)行。

在“房住不炒”的基調(diào)下，央行的信貸政策大方向不會調(diào)整，但特意強調(diào)金融機構(gòu)對“三線四檔”存在誤解，說明對開發(fā)商的融資也會逐步放寬。

前幾個月那樣“過于緊”的金融政策已經(jīng)開始松動，局部信貸環(huán)境的改善已是板上釘釘。

03北京買房貸款難，有望逐步緩解

上半年，北京市場成交火熱，房貸方面也沒有大的阻力，隨著房價上行壓力增大， 銀行的額度開始收緊。

7月北京銀行房貸放款時間大概是在一個月左右。8月純商業(yè)二手房貸款最快也得要2個月才能放款，比之前至少多出了一倍的時間。而目前銀行資料審核趨嚴(yán)，順利過審后，等待放款的時間很長，需要四到六個月。

根據(jù)麥田數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，北京2021年的購房者中，貸款買房占43%。房貸變緩影響了幾乎2/5的二手房置業(yè)群體。所以北京房貸何時松綁，成為購房者關(guān)注的焦點。

有媒體向北京幾家銀行的客戶經(jīng)理求證，得到的消息是：“我們這個層面目前還沒有聽說要放松，個人按揭貸款四季度額度還是很緊張，需要排隊，有的銀行至少需要排隊到明年?！?/span>

作為全國信貸最嚴(yán)格的城市，北京的信貸放松沒有那么快，但在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)方針下，北京信貸難得以緩解只是時間問題。樓市的合理資金得到滿足，資金流轉(zhuǎn)起來以后，置換群體會受益最大，其次對于明年土拍，開發(fā)商拿地的底氣也許會足一點。

最難的日子，似乎要過去了。

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