穿過(guò)風(fēng)暴 | 觀點(diǎn)與Jaromir Cernik對(duì)話：CTP的歐洲園區(qū)生意經(jīng)

與中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商不同，CTP在一條彰顯自身特色的道路上“一步一個(gè)腳印”，買(mǎi)地建廠獲取租金，并長(zhǎng)期重資產(chǎn)持有，以這種商業(yè)模式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。

編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過(guò)風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問(wèn)題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過(guò)風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2024年，伴隨著“走出去”的浪潮，越來(lái)越多中國(guó)產(chǎn)業(yè)企業(yè)逐漸將視野拓寬至海外，并將海外市場(chǎng)作為第二增長(zhǎng)曲線。但與中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境差異較大的海外市場(chǎng)，一直都讓較多中國(guó)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)。

具體來(lái)說(shuō)，目前大多數(shù)企業(yè)出海要解決的痛難點(diǎn)包括熟悉海外市場(chǎng)的具體情況、了解不同國(guó)家和地區(qū)間的文化背景、熟悉對(duì)應(yīng)海外市場(chǎng)的法律法規(guī)、出海產(chǎn)品的成本與確定售價(jià)等。

2023年8月21日，歐洲最大的上市工業(yè)和科技園區(qū)開(kāi)發(fā)商和管理公司CTP開(kāi)設(shè)亞洲辦事處，反映其“近岸外包”業(yè)務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)。

CTP新辦事處設(shè)在香港，由亞太區(qū)總監(jiān)Jaromir Cernik領(lǐng)導(dǎo)，初期工作重點(diǎn)為開(kāi)發(fā)中國(guó)大陸、香港和臺(tái)灣的客戶。

CTP的園區(qū)生意

在中國(guó)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)不僅是園區(qū)開(kāi)發(fā)商，自持、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也會(huì)將旗下成熟資產(chǎn)盤(pán)活出售并輸出輕資產(chǎn)服務(wù)，同樣也會(huì)發(fā)行公募REITs來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的完全退出，這部分所獲的資金可以用來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)的其他項(xiàng)目。

CTP于1998年在捷克開(kāi)發(fā) 第一個(gè)園區(qū)，并于2021年成功在阿姆斯特丹泛歐交易所啟動(dòng)IPO，成為自2014年以來(lái)歐洲最大的房地產(chǎn)IPO，也被納入泛歐交易所小盤(pán)股指數(shù)。

與中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商不同，CTP在一條彰顯自身特色的道路上“一步一個(gè)腳印”，買(mǎi)地建廠獲取租金，并長(zhǎng)期重資產(chǎn)持有，以這種商業(yè)模式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。

Jaromir Cernik對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，CTP的資金主要是由客戶需求驅(qū)動(dòng)，按照客戶需求和要求進(jìn)行相應(yīng)建設(shè)，且擁有著優(yōu)越的地理位置。目前，CTP主要布局在歐洲中部和東部，包括匈牙利、塞爾維亞、斯洛伐克，和其他國(guó)家如德國(guó)。從歷史上看，這些地區(qū)有大量的工業(yè)産業(yè)進(jìn)入，帶來(lái)了大量的供應(yīng)鍊上下游企業(yè)。

他續(xù)指，目前歐洲整體出租率較高，對(duì)比建造成本來(lái)看，CTP實(shí)際上從租金收取上已獲得了足夠的現(xiàn)金流，而且這些現(xiàn)金流是非常正向的。租賃需求非常高，意味著可以用好的資産獲取銀行貸款。同樣，CTP嚴(yán)格遵守BREEAM可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)-均經(jīng)過(guò)驗(yàn)證并評(píng)級(jí)為非常好及以上，有利于其獲取銀行資金。2年前在泛歐交易所的IPO金額大約為10億歐元，也為CTP增添了光彩。

ESG方面，Jaromir Cernik指出，目前CTP會(huì)在園區(qū)內(nèi)鋪設(shè)光伏來(lái)發(fā)電，進(jìn)而可讓租戶和企業(yè)滿足歐洲的低碳要求，

根據(jù)CTP今年三季度業(yè)績(jī)報(bào)告可知，前三季度共簽署了149.5萬(wàn)平方米租約，同比增長(zhǎng)了4%。

對(duì)于中國(guó)園區(qū)開(kāi)發(fā)商的投資、出售等商業(yè)模式，Jaromir Cernik認(rèn)為，這樣可能會(huì)面臨一項(xiàng)困難，即當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，特別是疫情期間，想要賣(mài)地、賣(mài)住宅或賣(mài)資產(chǎn)相對(duì)而言比較困難。而CTP即使在疫情期間依然可以收到租戶的租金，依然能為他們提供租賃服務(wù)，所以CTP的現(xiàn)金流量非常強(qiáng)大。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2024年上半年，CTP經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益有形資產(chǎn)增值(EPRA NTA)每股上漲10.1%，達(dá)到了17.52歐元，這主要得益于CTP開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租賃與建設(shè)進(jìn)展。截止至2024年9月30日，CTP出租率已經(jīng)達(dá)到了93%。

據(jù)悉，CTP擁有1000多個(gè)客戶，以及廣泛和多樣化的國(guó)際客戶網(wǎng)絡(luò)，包括信用評(píng)級(jí)較高的藍(lán)籌公司?？蛻艉w眾多行業(yè)，包括制造業(yè)、高科技/IT、汽車、電子商務(wù)、零售、批發(fā)和第三方物流等，且沒(méi)有任何一個(gè)客戶占CTP年租金總額2.5%以上，排名前50客戶也僅占總租金的33.4%，這為CTP帶來(lái)了穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

另?yè)?jù)CTP發(fā)布的2024年第三季度業(yè)績(jī)，目前投資組合中已有超過(guò)10%出租給在歐洲的亞洲租戶，占2024年整體租賃活動(dòng)約20%。

對(duì)此，Jaromir Cernik認(rèn)為，中國(guó)會(huì)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，且這個(gè)占比在不斷增長(zhǎng)。但是由于中國(guó)市場(chǎng)充滿競(jìng)爭(zhēng)且“內(nèi)卷”嚴(yán)重，這也導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)需要去海外生產(chǎn)，并謀求新的發(fā)展。

一起“走出去”

12月10日消息，上海匯眾汽車制造有限公司(SHAC)將租賃CTP諾維薩德東園區(qū)(CTPark Novi Sad East)1.9萬(wàn)平方米的廠房、倉(cāng)庫(kù)和辦公空間。

據(jù)了解，諾維薩德東園區(qū)位于塞爾維亞北部，地理位置優(yōu)越，直接連通穿越諾維薩德市的國(guó)際鐵路網(wǎng)絡(luò)，距離歐盟邊界僅100公里，距離貝爾格萊德西北方向90公里，使其成為跨境業(yè)務(wù)的理想樞紐。

作為工業(yè)和金融中心，CTP諾維薩德東園區(qū)將成為上海匯眾汽車高效進(jìn)入歐洲市場(chǎng)的重要基地。

與上海匯眾汽車一樣，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大背景下，眾多中國(guó)企業(yè)為尋求增長(zhǎng)開(kāi)始試水海外業(yè)務(wù)，但是目前企業(yè)出海的難度較高。

對(duì)此，Jaromir Cernik表示，這些困難主要來(lái)自于成本、售價(jià)及市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)間，如果企業(yè)想要建造海外新工廠，就涉及到復(fù)雜的流程，包括土地購(gòu)置、環(huán)境法規(guī)合規(guī)、招標(biāo)、盡職調(diào)查、法律風(fēng)險(xiǎn)分析，以及與地方政府簽訂合同等。

他指出，目前中國(guó)企業(yè)出海最主要還是為了滿足市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)間，這些企業(yè)把生產(chǎn)搬到最終市場(chǎng)，如匈牙利等一些歐洲國(guó)家，因?yàn)槟抢镉行枨蟠嬖凇５钱?dāng)?shù)仄髽I(yè)需要中國(guó)企業(yè)幫忙生產(chǎn)時(shí)，則希望能夠把交貨的時(shí)間縮短，因?yàn)槿绻a(chǎn)制造基地位于亞洲，則面臨著交付時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。

Jaromir Cernik進(jìn)一步解釋：“如果這些企業(yè)想要建立自己的工廠，通常需要12個(gè)月以上的時(shí)間，這樣太久了，所以企業(yè)想要CTP為他們提供各種解決方案，包括定制化方案等。”

他還提及，目前中國(guó)已經(jīng)有很多中小企業(yè)搬到了新的市場(chǎng)，他們?cè)诋?dāng)?shù)赝顿Y了很多基礎(chǔ)設(shè)施;在勞動(dòng)力方面，則會(huì)根據(jù)市場(chǎng)選擇布局地區(qū)。例如，之前為了更便宜的勞動(dòng)力，在美國(guó)附近制造，企業(yè)會(huì)選擇墨西哥進(jìn)行投資，現(xiàn)在為了滿足歐洲市場(chǎng)，則會(huì)選擇布局東歐。

“因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)企業(yè)的技術(shù)水平不斷提高，所以企業(yè)也希望能夠用到一些高水平的勞動(dòng)力，比如說(shuō)歐洲等，但最終的實(shí)現(xiàn)還是要按照消費(fèi)者需求而定，比如把生產(chǎn)基地建在離最終市場(chǎng)不太遠(yuǎn)的地方”。Jaromir Cernik指出。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，CTP提供“即插即用”一站式解決方案，企業(yè)可以直接入駐CTP已經(jīng)獲得法規(guī)許可的園區(qū)，大幅縮短市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)間。許可和流程清單對(duì)于建設(shè)時(shí)間表而言至關(guān)重要，大多數(shù)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能需要數(shù)年才能完成。而CTP提供的園區(qū)內(nèi)，土地和建筑已經(jīng)為工廠準(zhǔn)備就緒，這將大大縮短投產(chǎn)時(shí)間。

此外，企業(yè)出海還需要額外關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼咭蛩?，如是否?duì)中國(guó)企業(yè)友好等。Jaromir Cernik表示，目前匈牙利、斯洛伐克、塞爾維亞等都是對(duì)中國(guó)企業(yè)非常友好的國(guó)家。這些國(guó)家有著利于中國(guó)企業(yè)發(fā)展的政策，這也促使很多中國(guó)企業(yè)選擇去這些國(guó)家發(fā)展，且當(dāng)?shù)刂匾髽I(yè)也能夠?yàn)樾聛?lái)企業(yè)分享經(jīng)驗(yàn)。

CTPark斯洛伐克，特爾納瓦園區(qū)

Jaromir Cernik預(yù)計(jì)，2025年中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)將是高競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格普遍下降、制造能力極高、自動(dòng)化水平高以及制造技術(shù)含量的提升，但總體需求疲軟。中國(guó)制造商可能會(huì)尋求海外市場(chǎng)的新收入來(lái)源，因?yàn)楹Ｍ馐袌?chǎng)價(jià)格可能高于國(guó)內(nèi)。

“中國(guó)供應(yīng)商將占據(jù)歐洲許多大型OEM客戶的主導(dǎo)地位，高新技術(shù)比如綠色科技、電池，都是中國(guó)出海的重要機(jī)遇。我們相信，歐洲是定制工廠建設(shè)的理想地點(diǎn)，而且2024年的業(yè)務(wù)流入已經(jīng)證明了這一趨勢(shì)”。他續(xù)指。

市場(chǎng)上也有聲音對(duì)中國(guó)企業(yè)出海會(huì)影響國(guó)內(nèi)GDP表示擔(dān)憂，Jaromir Cernik認(rèn)為，企業(yè)出海并不會(huì)對(duì)中國(guó)GDP造成影響，因?yàn)槠髽I(yè)出海其實(shí)是業(yè)務(wù)擴(kuò)張，而非全盤(pán)搬走。中國(guó)企業(yè)出海實(shí)際上有益于中國(guó)GDP，因?yàn)檫@促進(jìn)了中國(guó)的產(chǎn)品出口。

此外，Jaromir Cernik談及目前全球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，并給出了五個(gè)關(guān)鍵詞，即地緣政治、保護(hù)主義、貿(mào)易壁壘、關(guān)稅、物流路線中斷。

他具體介紹，未來(lái)交貨時(shí)間更長(zhǎng)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)更高，創(chuàng)新速度更快，但自動(dòng)化、機(jī)器人技術(shù)、智能制造仍將快速發(fā)展。企業(yè)在削減成本的同時(shí)，加大對(duì)智能技術(shù)和設(shè)備的投資。中國(guó)企業(yè)憑借龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和高度競(jìng)爭(zhēng)性，在海外市場(chǎng)中具備顯著競(jìng)爭(zhēng)力。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)CTP亞太區(qū)總監(jiān)Jaromir Cernik的采訪實(shí)錄(節(jié)選)：

觀點(diǎn)新媒體：目前亞洲業(yè)務(wù)占CTP業(yè)績(jī)總量只有10%，作為企業(yè)管理層，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有怎樣的思考?公司今年有怎樣的計(jì)劃和目標(biāo)?

Jaromir Cernik：先介紹一下CTP名稱的來(lái)源，CTP實(shí)際上是CENTRAL TRADE PARK，也即是中央貿(mào)易園區(qū)。概念是要建立很大規(guī)模的一些工業(yè)園，在里面不僅有倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)空間，還有工人的住所，讓他們?cè)诶锩娌粌H僅可以工作，還可以社交、網(wǎng)絡(luò)、交流等正常生活。

所以CTP不僅僅是一個(gè)工作的園區(qū)，還是一個(gè)生活在一起的園區(qū)。

目前中國(guó)會(huì)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，且10%的占比還在不斷增長(zhǎng)，因?yàn)槊恳恢芏寄軓闹袊?guó)政府得到一些新的需求。但是由于中國(guó)市場(chǎng)充滿競(jìng)爭(zhēng)且“內(nèi)卷”嚴(yán)重，這也導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)需要去海外生產(chǎn)，并謀求新的發(fā)展。

CTP目前約三分之二業(yè)務(wù)來(lái)自于現(xiàn)有客戶增長(zhǎng)，所以希望不斷拓展業(yè)務(wù)，這也是為什么會(huì)在香港設(shè)立辦事處。通過(guò)設(shè)立香港辦事處，可以方便CTP到中國(guó)內(nèi)地訪問(wèn)不同的工廠。

過(guò)去一年，我們接觸了很多計(jì)劃在歐洲設(shè)立業(yè)務(wù)的亞洲企業(yè)，來(lái)自中國(guó)客戶的總需求約為30萬(wàn)平方米新倉(cāng)庫(kù)和制造設(shè)施，主要集中在中東歐國(guó)家，比如匈牙利、斯洛伐克、波蘭和塞爾維亞。

現(xiàn)在一部分的項(xiàng)目還在推進(jìn)中，我們正在解決合法創(chuàng)建、資本需求以及跨境轉(zhuǎn)移之類的復(fù)雜問(wèn)題。大多數(shù)企業(yè)都有客戶的即時(shí)需求，所以他們需要快速推進(jìn)。CTP提供邀請(qǐng)函、簽證支持、法規(guī)咨詢和全方位的物業(yè)解決方案(“即插即用”)。

目標(biāo)方面，CTP希望一年能夠租出50萬(wàn)平方米空間給中國(guó)企業(yè)，每個(gè)客戶1萬(wàn)平方米的話，則是希望每年能夠增加50個(gè)客戶。

觀點(diǎn)新媒體：近期很多事件看上去對(duì)中國(guó)企業(yè)出海不利，您怎么從歐洲視角看目前對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響?

Jaromir Cernik：很多歐洲客戶例如奔馳、BMW等，他們都會(huì)選擇在比較靠近客戶的地方進(jìn)行采購(gòu)，以避免價(jià)格和供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)。所以還是有很多中國(guó)企業(yè)有機(jī)會(huì)到外面設(shè)立工廠，在靠近當(dāng)?shù)乜蛻舻牡胤饺ドa(chǎn)。

像匈牙利和其他一些歐洲國(guó)家，那里還是有需求的。當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者和企業(yè)，如果需要中國(guó)的企業(yè)幫他們生產(chǎn)，他們希望能夠把交貨時(shí)間縮短，不想要等待太久。如果制造基地在亞洲的話，交貨時(shí)間就會(huì)太長(zhǎng)，所以他們希望能夠把這些生產(chǎn)外包到附近一些地方。

其實(shí)很多中小企業(yè)為了保持競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)搬到了一些新的市場(chǎng)，比如說(shuō)之前在美國(guó)附近制造的話，為了更便宜的勞動(dòng)力就會(huì)選擇在墨西哥投資;現(xiàn)在為了滿足歐洲市場(chǎng)，很多會(huì)選擇東歐，因?yàn)闁|歐的勞動(dòng)力價(jià)格也比較低。

現(xiàn)在中國(guó)企業(yè)的技術(shù)水平在不斷提高，像中國(guó)制造的很多商品對(duì)很多復(fù)雜技術(shù)有需求，所以希望能用到一些高水平的勞動(dòng)力，比如說(shuō)像歐洲、像德國(guó)的勞動(dòng)力。

他們會(huì)去哪里生產(chǎn)和出海，還是視乎最終消費(fèi)者的需求而定。但無(wú)論如何，現(xiàn)在東歐還是一個(gè)非常受歡迎的出海市場(chǎng)。比如匈牙利，成本相比其他的歐洲國(guó)家還是比較低的。

觀點(diǎn)新媒體：在歐洲，偏好于把產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等稱為工業(yè)地產(chǎn)，但內(nèi)地較少用工業(yè)地產(chǎn)來(lái)代表產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，背后的邏輯是什么?

Jaromir Cernik：歐洲國(guó)家像德國(guó)等，一些市政府或者市長(zhǎng)，他們會(huì)根據(jù)市政地圖劃分不同的部分，作為不同的用途。有些地塊可以做地產(chǎn)，有些只能做工業(yè)園區(qū)，有些只能做農(nóng)業(yè)用地，這些用途不能隨意更改，其實(shí)跟中國(guó)是差不多的情況。

但最大的一個(gè)區(qū)別，比如說(shuō)中國(guó)賣(mài)地有期限，但歐洲賣(mài)的是永久土地使用權(quán)，這是最大的一個(gè)區(qū)別。但當(dāng)然現(xiàn)在歐洲的地也越來(lái)越少，拿地越來(lái)越難。

CTP通過(guò)兩種方式解決這個(gè)問(wèn)題。首先，增加土地儲(chǔ)備以供未來(lái)使用。目前面積為2,710萬(wàn)平方米。其次，CTP作為長(zhǎng)期所有者，擁抱升級(jí)現(xiàn)有設(shè)施，同時(shí)開(kāi)始收購(gòu)更多棕地和振興開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是在德國(guó)，納入其投資組合。最近的一個(gè)例子包括CTP在杜塞爾多夫收購(gòu)的830,000平方米棕地工業(yè)用地，以便在地方當(dāng)局的支援下為客戶重振活力。

CTPark匈牙利，比奧托爾巴吉園區(qū)

CTP在整個(gè)歐洲不同城市競(jìng)爭(zhēng)這些地，官方網(wǎng)站上其實(shí)也有寫(xiě)到，截至2024年三季度，CTP有2,710萬(wàn)平方米未開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區(qū)用地，和總建筑面積約為1,260萬(wàn)平方米，在整個(gè)歐洲有200多個(gè)工業(yè)園區(qū)，規(guī)模比較大的是羅馬尼亞和匈牙利。一般來(lái)說(shuō)，這些工業(yè)園區(qū)的面積是30-35公頃，匈牙利布達(dá)佩斯的園區(qū)就達(dá)到了35公頃。

這些工業(yè)園區(qū)會(huì)分成不同部分，用于生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流，有些也可以用于定制化園區(qū)。比如說(shuō)用于研究或者研發(fā)工業(yè)園。

CTP其實(shí)是在補(bǔ)充政府的決策，因?yàn)檎残枰_定不同的地塊用途，所以CTP會(huì)參加一些招投標(biāo)，然后把這些土地買(mǎi)下來(lái)進(jìn)行建設(shè)。

CTP對(duì)整個(gè)城市也會(huì)有責(zé)任，因?yàn)橥ㄟ^(guò)這樣的動(dòng)作能夠創(chuàng)造出很多工作崗位，為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造出更好的生活。

CTP并不能夠隨心所欲的做一些事情，也要滿足當(dāng)?shù)卣岢龅囊恍l件，要?jiǎng)?chuàng)造出不同的工業(yè)園區(qū)，要跟政府保持密切關(guān)系，讓所有利益相關(guān)方包括政府、企業(yè)、人們等等都能夠得到一種滿足。

歐洲工業(yè)園區(qū)也與中國(guó)園區(qū)有很多異曲同工的地方，比如說(shuō)在園區(qū)內(nèi)會(huì)建設(shè)一些學(xué)校，能夠招很多人進(jìn)來(lái)，能夠?yàn)檎峁┒愂铡?/span>

中國(guó)政府現(xiàn)在很想提高土地價(jià)值，所以可能之前會(huì)給物流企業(yè)很多地塊，從中得到很多租金。但是他們現(xiàn)在也希望利用這些土地建立更多的學(xué)校、研究機(jī)構(gòu)等，這樣才能更好提高土地價(jià)值，而不僅僅是用來(lái)做倉(cāng)儲(chǔ)。

做倉(cāng)儲(chǔ)是低價(jià)值的，如果用來(lái)做研發(fā)，科技創(chuàng)新等等，才是能夠?qū)崿F(xiàn)高價(jià)值的一個(gè)方面。

觀點(diǎn)新媒體：CTP的運(yùn)營(yíng)模式是只租不售，現(xiàn)金流方面是否會(huì)面臨壓力?

Jaromir Cernik：CTP的現(xiàn)金流非常健康，整個(gè)業(yè)務(wù)都是按照需求來(lái)驅(qū)動(dòng)的，根據(jù)客戶的要求和需求做事情。

我們的地理位置也很優(yōu)越，處在整個(gè)歐洲的中部和東部，也有荷蘭、捷克、波蘭等，在歷史上很幸運(yùn)有很多工業(yè)産業(yè)進(jìn)入到這些地區(qū)里面，比如說(shuō)富士康、華碩等一開(kāi)始就來(lái)到這里建廠。

現(xiàn)在這些計(jì)算機(jī)等企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)的不僅只有計(jì)算機(jī)，還會(huì)有AI產(chǎn)品。此外還有一些汽車工業(yè)，如韓國(guó)現(xiàn)代和法國(guó)雪鐵龍等都在CTP的斯洛伐克、匈牙利等地園區(qū)進(jìn)行生產(chǎn)，所以很幸運(yùn)能有這么多的工業(yè)公司留在這些地區(qū)。

由于有優(yōu)越的地理位置，所以這些企業(yè)對(duì)CTP的需求很高，且在歐洲的租賃率也非常高，相對(duì)于建造成本來(lái)說(shuō)，出租率還是很高的，所以CTP從租金里面能夠得到足夠多的現(xiàn)金流。

CTP整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的表現(xiàn)都非常好，可以用好的資產(chǎn)負(fù)債表向銀行貸款，擴(kuò)展業(yè)務(wù)。比如說(shuō)債務(wù)和資產(chǎn)比例一般都是50：50，代表著CTP有健康的財(cái)務(wù)報(bào)表，能夠從銀行得到足夠多的資金。

此外，CTP在兩年前上市，上市之后在資本市場(chǎng)融資10億歐元。然后也通過(guò)嚴(yán)格遵守BREEAM標(biāo)準(zhǔn)讓銀行提供更多資金，并進(jìn)行投資。

目前來(lái)說(shuō)，CTP的現(xiàn)金流非常正向，租賃方面也有很多的需求，比自己建造然后賣(mài)掉的話好很多。CTP整個(gè)業(yè)務(wù)流程是得到驗(yàn)證的，商業(yè)模型是有效的，所以沒(méi)有投資然后再賣(mài)房產(chǎn)或賣(mài)地這樣的業(yè)務(wù)模式。

特別是在疫情期間，CTP還是能夠收到租金，且租戶也能夠交出租金，那是如果賣(mài)地或賣(mài)房產(chǎn)就會(huì)非常困難。

觀點(diǎn)新媒體：您在香港工作了20多年，擁有管理不同業(yè)務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)以及金融和投資方面的專業(yè)知識(shí)。在CTP亞洲的初期工作重點(diǎn)將是開(kāi)發(fā)中國(guó)大陸、香港和臺(tái)灣的客戶，您將如何開(kāi)發(fā)這些潛在客戶?

Jaromir Cernik：我們和一些企業(yè)的合作關(guān)系已經(jīng)超過(guò)了15年。比如2001年富士康在捷克帕爾杜比采建立工廠，中國(guó)臺(tái)灣的投資者也隨之進(jìn)入中歐。從此以后，大約有20家來(lái)自中國(guó)臺(tái)灣的企業(yè)進(jìn)入了捷克，這些企業(yè)現(xiàn)在仍在運(yùn)營(yíng)中。

中國(guó)投資者的全球擴(kuò)張是在近幾年加速的，我們現(xiàn)在每周都會(huì)接到來(lái)自中國(guó)不同省市企業(yè)的工廠需求。我們也頻繁訪問(wèn)中國(guó)，與企業(yè)在其工廠會(huì)面，保持密切聯(lián)系。在歐洲的CTP同事也能直接接觸到中國(guó)企業(yè)，并快速將信息共享給我們。

更重要的是，CTP與各國(guó)政府密切合作，許多企業(yè)直接由中央政府推薦。我在2001年曾為捷克政府工作，頻繁的拜訪、投資研討會(huì)和論壇都是吸引潛在客戶的關(guān)鍵要素。

觀點(diǎn)新媒體：2024年即將過(guò)去，您了解到的今年中國(guó)企業(yè)出海情況怎樣?全球化逆行中，您對(duì)中國(guó)未來(lái)企業(yè)出海的趨勢(shì)判斷是怎樣的?

Jaromir Cernik：我們預(yù)計(jì)，2025年中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)將是高競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格普遍下降、制造能力極高、自動(dòng)化水平高以及制造技術(shù)含量的提升，但總體需求疲軟。

中國(guó)制造商可能會(huì)尋求海外市場(chǎng)的新收入來(lái)源，因?yàn)楹Ｍ馐袌?chǎng)的價(jià)格可能高于國(guó)內(nèi)。

我們認(rèn)為，中國(guó)供應(yīng)商將占據(jù)歐洲許多大型OEM客戶的主導(dǎo)地位。高新技術(shù)，比如綠色科技、電池等都是中國(guó)出海的重要機(jī)遇。

我們相信，從供需雙方來(lái)看，歐洲是定制工廠建設(shè)的理想地點(diǎn)，而且2024年的業(yè)務(wù)流入已經(jīng)證明了這一趨勢(shì)。

觀點(diǎn)新媒體：目前實(shí)際成功出海的企業(yè)并不多，您認(rèn)為背后難點(diǎn)是什么?CTP的優(yōu)勢(shì)是什么?

Jaromir Cernik：困難主要源自于成本、售價(jià)和市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)間。

如果想要建造海外新工廠，涉及到復(fù)雜的流程，包括土地購(gòu)置、環(huán)境法規(guī)合規(guī)、招標(biāo)、盡職調(diào)查、法律風(fēng)險(xiǎn)分析以及與地方政府簽訂合同等。

CTP提供“即插即用”的一站式解決方案，企業(yè)可以直接入駐我們已經(jīng)獲得法規(guī)許可的園區(qū)，大幅縮短市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)間。

許可和流程清單對(duì)于建設(shè)時(shí)間表而言至關(guān)重要，大多數(shù)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能需要數(shù)年才能完成。而我們提供的園區(qū)中，土地和建筑已經(jīng)為工廠準(zhǔn)備就緒，大大縮短了投產(chǎn)時(shí)間。

我們認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)傾向于保持精簡(jiǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表，并專注于其核心業(yè)務(wù)，而不是成為房地產(chǎn)投資者。

觀點(diǎn)新媒體：您如何看待全球產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀?對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)有哪些判斷?

Jaromir Cernik：近岸外包或友岸外包的趨勢(shì)，在靠近客戶的最終市場(chǎng)建立生産能力。關(guān)鍵詞是地緣政治、保護(hù)主義、貿(mào)易壁壘、關(guān)稅、物流路線中斷?？沙掷m(xù)發(fā)展報(bào)告也日益成為企業(yè)縮短供應(yīng)鏈的動(dòng)力。

總體上，交貨周期更長(zhǎng)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)更高。創(chuàng)新速度快，自動(dòng)化，機(jī)器人技術(shù)，智能制造都會(huì)發(fā)展。企業(yè)在削減成本的同時(shí)，加大對(duì)智能技術(shù)和設(shè)備的投資。中國(guó)企業(yè)憑借龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和高度競(jìng)爭(zhēng)性，在海外市場(chǎng)中具備顯著競(jìng)爭(zhēng)力。

觀點(diǎn)新媒體：近年來(lái)政府、企業(yè)和公眾對(duì)ESG越來(lái)越重視，CTP在ESG方面作出了哪些突出貢獻(xiàn)?

Jaromir Cernik：CTP嚴(yán)格遵守BREEAM標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)證了我們的公園對(duì)環(huán)境的影響最小化。CTP的園區(qū)和建筑都會(huì)測(cè)量碳足跡，這些指標(biāo)在當(dāng)今的供應(yīng)鏈中對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。

園區(qū)的建筑除了加入鋪設(shè)光伏裝置，還有相應(yīng)的充電樁配置，而且在建設(shè)之初是按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)的。此外，CTP可以幫助租戶滿足歐洲對(duì)這些企業(yè)的ESG要求。

穿過(guò)風(fēng)暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界沒(méi)有比這更美妙的景象。

（來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng)）

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